News flash 2017 : Le diagnostic technique global
Le diagnostic technique global est formalisé par l'article 58 de la loi relative au logement et à l'urbanisme rénové (Alur) et le décret n°2016-1965 du 28/12/2016, le diagnostic technique global de la copropriété (DTG), est entré en vigueur le 1er janvier 2017.
En synthétisant l’ensemble des contrôles et audits déjà réalisés et en les complétant par une analyse des parties et équipements communs, ce diagnostic permet d’assurer l’information des copropriétaires sur l’état du bâtiment et des travaux à prévoir.
Que contient un DTG ?
Le DTG comprend obligatoirement :
-
un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique (souvent déjà réalisé par ailleurs dans le cadre des obligations réglementaires du Grenelle II) ;
-
l’évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs ;
-
un état des lieux vis-à-vis des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;
-
les possibilités d’amélioration ;
-
un budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment dans les 10 prochaines années.
A l’issu de cette étude, le syndicat des copropriétaires doit présenter un plan pluriannuel de travaux à l’ordre de jour de la prochaine assemblée générale.
Il est important de préciser que les mesures prises dans le cadre du diagnostic global sont différentes, selon qu’elles sont réalisées avant ou après le mois de janvier 2017.
Avant cette date, seuls les immeubles de plus de 15 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété sont concernés. Le diagnostic consiste alors à vérifier la solidité des murs et toitures, le bon fonctionnement des conduites et canalisations collectives, ainsi que les dispositifs de sécurité et équipements collectifs. Après janvier 2017, ce sont les immeubles faisant l’objet d’une mise en copropriété ayant plus de 10 ans, et les immeubles sous le coup d’une procédure relative à la salubrité qui seront concernés par le diagnostic. Le diagnostic comprend les différentes parties mentionnées plus haut.
News flash 2017 : LES DIAGNOSTICS ELECTRICITÉ ET GAZ POUR LA LOCATION
Créés par la loi Alur du 24 mars 2014, les diagnostics électricité et gaz pour la location sont désormais définis par deux décrets publiés au JORF du 13 août.
Entrée en vigueur fractionnée :
L’obligation de réaliser les diagnostics électricité et gaz
concernera :
- les contrats de location signés à compter du 1er
juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble
collectif dont le PC a été délivré avant le 1er janvier 1975.
- les contrats de location signés à compter du 1er janvier
2018 pour les autres logements.
LE DIAGNOSTIC ELECTRICITÉ
Le décret n° 2016-1105 prévoit que l'état de
l'installation intérieure d'électricité concernera les
locaux d'habitation comportant une installation
intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze
ans.
Contenu
Son contenu et les modalités suivant lesquelles il sera
réalisé sont identiques à ceux du diagnostic électricité
pour la vente.
Équivalences
Un état de l'installation intérieure d'électricité vente
tiendra lieu de diagnostic électricité locatif, s'il a
été réalisé depuis moins de six ans à la date à laquelle
ce document doit être produit.
D’autre part, lorsqu'une installation intérieure
d'électricité a fait l'objet d'une attestation de
conformité relative à la mise en conformité ou à la mise
en sécurité de l'installation électrique, cette
attestation, ou, à défaut, lorsque l'attestation ne peut
être présentée, la déclaration de l'organisme agréé
indiquant qu'il a bien visé une attestation, tiendra
lieu de diagnostic électricité locatif, si l'attestation
a été établie depuis moins de six ans à la date à
laquelle ce document doit être produit.
LE DIAGNOSTIC GAZ
Le décret n° 2016-1104 prévoit que le diagnostic gaz
locatif concernera les locaux d'habitation comportant
une installation intérieure de gaz en fonctionnement et
qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le
dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.
Contenu
Son contenu et les modalités suivant lesquelles il sera
réalisé sont identiques à ceux du diagnostic gaz pour la
vente.
Équivalences
Un état de l'installation intérieure de gaz vente
tiendra lieu d'état de l'installation intérieure de gaz
locatif, s'il a été réalisé depuis moins de six ans à la
date à laquelle ce document doit être produit.
D’autre part, lorsqu'un état de l'installation
intérieure de gaz a été réalisé avant l'entrée en
vigueur du décret, par un organisme d'inspection
accrédité pour la réalisation de diagnostics des
installations intérieures de gaz par le COFRAC ou par un
autre organisme, signataire de l'accord européen
multilatéral pris dans le cadre de la coordination
européenne des organismes d'accréditation (EA), cet état
tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz
locatif, s'il a été réalisé depuis moins de six ans à la
date à laquelle ce document doit être produit.
Entrée en vigueur: le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication, à l’exception de celles de ses dispositions relatives au plafonnement des honoraires, qui s’appliquent à compter du 15 septembre 2014.
Notice: la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a posé le principe selon lequel les honoraires liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Par exception, quatre prestations présentant une utilité pour les deux parties font l’objet d’une prise en charge partagée entre bailleur et locataire: l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Le montant des honoraires payés par le locataire pour ces prestations ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location. Pour les prestations liées à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail, ces montants sont fixés à 12 €/m2 en zone très tendue, à 10 €/m2 en zone tendue et à 8 €/m2 pour le reste du territoire. S’agissant de la prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l’ensemble du territoire est appliqué. Il s’élève à 3 €/m2.
News flash : Les détecteurs de fumée (l'obligation d'installer au moins un détecteur normalisé dans le logement incombe à son propriétaire°
La loi ALUR, publiée au Journal Officiel en date du 26 mars 2014 modifie la loi n°2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF) dans tous les lieux d'habitation avant le 8 mars 2015, et clarifie les obligations de chacun des intervenants.
Le décret du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation fixe les « caractéristiques techniques du détecteur normalisé ».
Marquage CE et étiquetage
La présence du marquage CE est obligatoire pour les DAAF mis à disposition sur le marché dans l’un des États membres de l’Union Européenne. En effet, les DAAF sont des produits de construction au sens du règlement n°305/2011 dit Règlement Produits de Construction (RPC). Le respect de la norme européenne NF EN 14604 de novembre 2005 constitue une présomption de conformité aux exigences du règlement susmentionné. Ceci implique notamment que le fabricant a, à minima, effectué les essais relatifs à la sensibilité initiale des dispositifs, leurs réactions et leurs temps de déclenchement à une large gamme de fumées. Enfin, les essais doivent également avoir permis de démontrer que la puissance acoustique des DAAF est suffisante pour pouvoir donner l’alerte aux occupants du logement dans lequel ils sont installés.
Le ministère du logement confirme que les surfaces privative et habitable « ne seront pas modifiées » et que l’obligation de mentionner les deux surfaces dans les actes de vente de lots de copropriété s’applique donc bien à partir du 25 juin.
Le ministère du logement considère en effet que les deux surfaces sont « déjà définies » par décret en conseil d'Etat : la surface privative est définie aux articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 65 et la surface habitable à l'article R111-2 du CCH.
Le ministère précise d’autre part que le décret de 1967 sera mis à jour afin de le mettre en cohérence avec la loi Alur.
News flash : Diagnostic gaz - 26 mars 2014
La loi ALUR a été promulguée le 24 mars 2014 et publié au JO de ce 26 mars texte loi ALUR
L’extension des diagnostics gaz, électricité et amiante à la location, et la création d’un nouveau diagnostic technique global deviennent donc officiels.
Il faut toutefois attendre la parution des nombreux décrets d’application pour connaître les contours de ces prestations et leur entrée en vigueur.
News flash : Diagnostic gaz - 22 février 2014
le présent arrêté prend en compte la
nouvelle version de la norme française qui définit le contenu, la
méthodologie et les modalités de réalisation du diagnostic de
sécurité des installations intérieures de gaz à usage domestique
réalisé à l'occasion de la vente d'un bien immobilier à usage
d'habitation. Il intègre les points suivants :
― interdiction, à compter du 1er juillet 2015, des robinets de
commande d'appareils munis d'un about porte-caoutchouc non
démontable (arrêté du 2 août 1977 modifié, art. 10) ;
― interdiction, à compter du 1er juillet 2019, des tubes souples à
base de caoutchouc de 15 mm de diamètre intérieur (arrêté du 2 août
1977 modifié, art. 11) ;
― seuil de 20 ppm de CO comme critère d'anomalie (arrêté du 15
septembre 2009, art. 3 : cet arrêté prévoit que cette valeur sera
abaissée à 10 ppm à compter du 1er juillet 2014) ;
― traitement de l'absence de dispositif de sécurité collective DSC
ou de relais spécifique à ce dispositif lors de la présence d'une
chaudière VMC gaz.
News flash : les mesures du projet de loi ALUR
Au terme d’un long parcours législatif, les mesures du projet de loi ALUR concernant les diagnostics sont définitivement adoptées. Elles ont en effet été votées dans les mêmes termes par le Sénat en seconde lecture au cours des séances des 29 et 30 janvier.
Le processus législatif n’est cependant pas encore achevé, le projet de texte doit encore être soumis à une commission mixte paritaire courant février, puis en cas de validation, la loi devra être promulguée. Néanmoins, il faudra encore attendre de nombreux décrets d’application.
Un
diagnostic gaz obligatoire en location
(définitivement adopté)
Le diagnostic gaz consistera au seul
contrôle des tubes souples ou tuyaux flexibles d'alimentation
des appareils fonctionnant au gaz, dont l'objet est d'évaluer les
risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Cet état devra être annexé au dossier de diagnostic technique,
fourni par le bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa
signature ou de son renouvellement.
Un
décret
en Conseil d'état, publié dans la limite de six ans à compter de la
publication de la loi, en définira les modalités d'application ainsi
que sa date d'entrée en vigueur en fonction des enjeux liés aux différents
types de logements.
Le repérage de l’amiante en location (définitivement
adopté)
Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence
de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante
sera annexée au dossier de diagnostic technique, fourni par le
bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de
son renouvellement.
Si le principe de l’intégration de l’état amiante est désormais
acquis, une
incertitude demeure sur son contenu. L’Assemblée nationale
semblait vouloir simplement reprendre l’état réalisé lors de la
vente de l’immeuble, mais en deuxième lecture le Sénat opte plutôt
pour un état dont les modalités et notamment la liste des matériaux
ou produits concernés seraient définis par décret
en Conseil d’état.
Le
diagnostic électricité en location
(définitivement adopté)
Un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet
est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité
des personnes devra être annexé au dossier de diagnostic technique,
fourni par le bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa
signature ou de son renouvellement.
Un décret
en Conseil d'état, publié dans la limite de six ans à compter de la
publication de la loi, en définira les modalités d'application ainsi
que sa date d'entrée en vigueur en fonction des enjeux liés aux différents
types de logements.
Création
d’un contrat-type de location comportant notamment la surface
habitable (définitivement adopté)
Création d’un contrat-type de location mentionnant notamment « la
consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose
louée, telle que définie dans le code de la construction et de
l'habitation ».
Recours
du locataire en cas d’absence de la mention de la surface habitable
dans le contrat de location
(définitivement adopté)
Possibilité pour le locataire, en cas d’absence de la mention de la
surface habitable dans le contrat de location, dans un délai d'un
mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, de mettre
en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut
de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de
ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à
compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin
d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. »
Recours
du locataire en cas de surface habitable inférieure à celle mentionnée
dans le bail
(définitivement adopté)
Possibilité
pour le locataire, sur
le même principe que la loi Carrez, lorsque la surface
habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième
à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte,
de demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart
constaté.
Obligation
de transmettre au diagnostiqueur les index de chaque énergie relevés
lors de l’état des lieux en vue de l’établissement du DPE (définitivement
adopté)
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux
d'entrée et de sortie par les relevés des compteurs pour chaque énergie,
en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire
individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de
l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la
personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique
prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de
l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à
disposition des factures.
Ce diagnostic aura pour objet d’informer les copropriétaires
de l’état de leur bien commun pour leur permettre d’évaluer son
état de conservation et de programmer, le cas échéant, les travaux
nécessaires à son entretien ou à sa réhabilitation.
Mérule : un dispositif d’information copié sur celui
relatif aux termites (définitivement adopté)
Les deux assemblées ont voté un dispositif d’information,
articulé autour des connaissances et des caractéristiques locales du
développement du champignon et organisé à partir du modèle en
place pour la lutte contre les insectes xylophages (termites) et l’état
des risques naturels et technologiques. Ainsi, dès qu’il aura
connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti,
l’occupant de l’immeuble contaminé devra en faire la déclaration
en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombera au propriétaire.
Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi de 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration
incombera au syndicat des copropriétaires.
Il faut attendre cependant le décret d’application pour en connaître la teneur exacte, très incertaine pour l’instant.
